『RH雷蒙德。何』之狂想曲: 從馬來西亞人口及城鄉發展來探『房市熱力』

住宅房產市場供過於求？市場調查顯示，供應過剩集中在低檔，譬如廉價組屋及單層排屋等領域，柔佛州的情況最明顯。在巴生河流域及檳城，新建的房屋，有地的產業類型，幾乎不考慮單層排屋，即使有，也只是少數目的單層半獨立式或獨立式洋房。

大馬產業市場的發展步伐，依然是由住宅產業領域在推動，唯一不同的是各州產業市場的發展動力，以及人口的增長速度。

大馬在2000至2010年這10年之間，人口的年增長率平均2%，每年大約56萬人，10年來的人口增長，幾乎是新加坡的人口總數。

1970年代新經濟政策的推行，以削減社經不均衡現象，在這期間，人口的增長主要以土著（馬來族群為主），目前佔總人口的61%。

根據統計局的數據，這一組的人口增加一倍，從1980年的810萬人，增至今年的1千700萬人，馬來民族家庭的成長率5%，一年大約增加13萬，加上非土著家庭在過去10年，年增長6萬個，估計在接下來的3年，至少有19萬個結合家庭。

結合家庭的增加，加上50%的人口年齡在25歲之下，73%的人口年齡少過40歲，一個年輕的人口，以及每個家庭平均4.5人，是消費成長的主要推動力，我們預見組織家庭的年增長率在2%之間。

對我們來說，在70年代或80年代誕生的嬰兒，將繼續推動消費市場的成長，佔人口組合16%的生力軍，年齡介於25至35歲，這尚不包括90年代的初生嬰兒，接下來5至10年將達到25至35歲，這一組佔人口的18%。

城市化加速房產增值

從產業的交易走勢，反映出1至2人的房屋，譬如共管公寓、公寓（吉隆坡地區），佔產業交易最大的比率，市場對新推出產業的需求保持強勁，其中一些在一個週末或幾週內，即被悉數訂購。

對投資者來說，類似這樣的單位，管理與維修費比較節省，另外，比較容易出租，不論是上班族或學生，2、3個人就能夠租下這樣的單位。

城市化是另一個主要趨勢，第十大馬計劃反映，在過去的10年，城市地區的人口成長2.2%，對比鄉村人口成長率1.5%稍高，促使城市對產業的需求保持偏高，產業的增值步伐與幅度更不在話下。

大學畢業生也成需求主力

政府預計，在2020年之前，大馬超過70%的人口將分佈在各州主要城市，比目前的60%高，鑒於經濟活動與人口聚集、生產率的成長，已建立起一定的聯繫，報告的資料收集，主要集中在大馬較多人口的州屬及首都，例如吉隆坡、雪蘭莪、柔佛及檳城，概括了40%的人口。

大學畢業生加入職場，也足以構成房產市場的需求主力，由於國民的人均收入增加，在海外深造的大馬學生，已從2002年的4萬3千人，提高至2009年的5萬9千人（增長37%）。

假設每年大約有三分之一的學生畢業，其中的70%最終回返大馬，在這之中的40%需要房屋，估計在他們加入職場時，需要2千800個住宅單位。

2010年3月公佈的新經濟模式反映，在大馬的海外專業人士，從2000至2008年，累積減少9%，不過，同個時期前來大馬的海外留學生增加18%，抵消了有關的衝擊。

留學生提高房產需求

此外，在大馬的海外留學生，從1995年的只是1千200名，增長至2009年的8萬零750名。

海外留學生前來大馬，對本地房產的需求，並未受到世界經濟成長放緩的打擊，2001年世界經濟成長普遍放緩，前來大馬的海外留學生減少12%，可是，到了2008及2009年，前來大馬的海外留學生分別增加44%及17%。

假設海外留學生的成長率，維持在2009年的17%，預料在2010至2013年之間，將增加1萬3千至1萬5千人，（假設每單位住3名學生，至少需要4千至5千個單位的房屋）。

前來大馬的海外留學生，其中20%來自先進經濟體，另外，大部份來自中東國家富裕者的子弟，他們甚至有潛力購買房屋，而不只是租屋，另外23%學生來自中國及印尼的中等階級、中高階級家庭。

國人也愛高檔產業

在過去的30年，大馬的確改變許多，貧窮的大馬人口，已從1970年代的40%，削減至2009年的4%，國民平均收入指標顯示，在2010至2015年之間，人均收入年成長率預計在6至8%之間。

全國產業資訊中心的數據指出，對大馬高檔產業需求佔較大比率的是外國人，不過，最新的數據顯示，首都吉隆坡及雪蘭莪、柔佛及檳城產業交易金額較大筆的，有不少是來自本地買家。

這數據說明，大馬人已不再是人們認為的貧窮，不過，只要政府的決策有利於投資者，海外投資者的需求仍有進一步增長的空間。

本地一名銀行分析員指出，大馬家庭在銀行的4千零70億令吉儲蓄，幾乎足以償付在銀行的債務，這尚不包括僱員公積金局、單位信託及在海外市場持有的資產。

收入不均情況仍明顯

當然，收入不均衡的情況仍相當明顯，2000至2008年之間，收入水平出現最大成長幅度是人口中的首20%的富裕者，這突顯出一個問題：大馬產業市場一直以來的發展，是否純粹由迅速增長中的20%富裕者推動？

不完全是，數據告訴我們，收入水平已出現架構轉移，成長的推動力不只來自富裕的20%人口，也包括中等階級家庭，以及廣大市民對房產保持強勁需求。

在大馬的產業市場，價格少過25萬令吉的單位，佔總交易的80%，顯示有關領域需求龐大，本地人士的家庭收入不斷增加，已從1990年代60%家庭每月收入少過1千令吉，增加至今天的60%家庭收入超過2千令吉。

吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛對中等級產業（25萬至50萬令吉），以及高檔產業（超過50萬令吉）的交易，成長率保持顯著，至於少過25萬令吉產業的交易，與過去幾年比較，反而顯得較慢。

這證明中等收入消費者大幅增加，商品如原油及原棕油價格上揚，形成架構上出現比較富裕的經濟體系，這些年就業機會的增加，從製造業轉移至服務業，已經使到幾乎每個領域的收入水平相應提高。

如果以各民族的分類，在1999至2009這10年，土著家庭的收入漲幅達到6%的迅速水平，收入的差距從1999年的43%，縮小至2007年的35%。

另一個促使房屋購買力提高的因素是：具有吸引力的宏觀經濟條件，如低利率、低通膨及低失業率。

房貸配套推陳出新

吸引買家

消費者基本因素從低點回彈，預期抑制產業領域過熱的措施，（譬如推出貸款對產業價值80%的比率），並沒有在2011年的財政預算案公佈；反之是推出系列的落實居者有其屋措施，包括實行兩代人房屋貸款配套、建議房價不超過22萬令吉，獲得100%的融資等等，這對於採取觀望的購屋者是一項催化劑，進一步推動市場對房產的需求。

貸款成長率保持可觀

亞洲金融危機結束後，抵押貸款成為銀行單一最大的貸款成長推動力，也是大馬產業市場的架構性實力。吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛的產業銷售量，在2009年第四季，總共達到106億令吉，比2007年第三季的86億令吉高出23%，貸款的成長率保持可觀。

與此同時，巴生河流域辦公樓空間的供應，從2000至2008年平均取得2%成長率後，新的供應量在2009財政年躍升11%，2010至2012年之間，成長率預料介於5%至8%之間。

在吉隆坡地區（黃金三角和中央商務區），平均每年供應增加200萬至400萬平方尺，每年吸納率平均在180萬至200萬平方尺之間，新增供應主要集中在兩個地點，黃金三角及吉隆坡中環地帶，馬資源（MRCB, 1651, 主板建筑組）推行的吉隆坡中環計劃是最大的激勵因素。

租金穩健上升

這些年來，租金穩健上升，現有大廈的出租率保持堅穩，新增供應加入市場，料將造成接下來幾年租金的上揚空間受到限制，唯一例外的是國油雙塔辦公樓 (PETRONAS TWIN TOWER)，租金穩步上揚，資本價值(CAPITAL VALUE)平均每平方尺800令吉，比高美達大廈(GLOMAC TOWER)在2007年杪、經濟衰退前的每平方尺1千160令吉低。

產業市場研究公司認為，儘管這些年來產業價格上漲，但吉隆坡辦公樓的租金，仍比本地區其他城市辦公樓的租金便宜。

接下來幾年將加入市場的額外供應，是否有更多的跨國公司前來大馬租下這些辦公空間，或者是準備遷出本地市場的公司已經踏出腳步，相信是商業產業投資者、市場人士關注的焦點。